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        上市物管企業已突破37家,最高市盈率達83倍,但也迎來了“分化春秋”

        隨著市場對物業股的認識更清晰,資本開始掉頭,物業股有所降溫,板塊普漲的時代已經過去,個股的表現出現分化。

        文|時代財經 張常旺

        資本市場已經迎來第37支物業股。

        11月19日,融創服務在港交所敲鐘上市,開盤報價11.6港元/股,與發售價齊平,短暫微跌后一路高漲。當日收盤時,融創服務報價14.14港元,漲幅高達21.9%。市值從首發346.2億港元一路漲至20日收盤時的416.4億港元,僅次于碧桂園服務和雅生活服務,在一眾物業股中排行第三。

        兩日前,金科服務在香港主板掛牌上市,成為第8家在管面積過億,也是年內第12家成功上市的物管公司。早盤以46.05港元/股高開,并在收盤時成功保住發行價。翌日股價破底后迎來再度上漲,20日收盤報價51.53港元/股,較發行價上漲15.27%。

        在物業股板塊估值回調的背景下,融創服務、金科服務在資本市場上的表現堪稱亮眼,他們也打破了近期物業股上市時的“破發魔咒”。

        10月,合景悠活和第一服務先后破發,后者股價在當日甚至暴跌27%,創下記錄;而同期掛牌的世茂服務也難逃開盤破發的命運,開盤價15.8港元,較發行價下跌4.82%,上市首日靠收市前最后一分鐘股價詭異大漲才勉強保住16.6港元的發行價,隨后股價一路下探。

        種種跡象表明,隨著市場對物業股的認識更清晰,資本開始掉頭,物業股有所降溫,板塊普漲的時代已經過去,個股的表現出現分化。

        概念稀缺性消失

        近期上市物企已經出現明顯分化,10月上市的世茂服務、合景悠活、第一服務先后破發,但融創服務、金科服務在上市之后股價仍能有不錯的表現。出現這樣的原因,并非定價策略不同導致,近期上市物業股IPO定價相對而言都非常高。

        如世茂服務上市時市盈率近70倍,合景悠活市盈率也同樣達到60倍;截止11月20日收盤時,融創服務市盈率高達83倍,位列物業股第一名;金科服務市盈率59倍,而頭部物企碧桂園服務的市盈率才50倍左右。

        在激進的定價策略之下,物業新股的發行市盈率要遠超已上市的可比公司的估值,在這樣的背景下,跌破發行價也屬于正?,F象。更何況,在暴漲大半年之后,市場開始恢復冷靜。據時代財經此前統計,10月35支物業股之中,29家物業股股價下跌,平均跌幅超10%。這與上半年物業股平均漲幅高達52%左右,市值共飆漲1209億元的盛況,形成鮮明對比。

        在板塊回調大勢之中,僅有極少部分表現優質的物業股,能吸引資本注意跑贏大市,逆勢上漲。如打破“破法魔咒”的融創服務、金科服務,均為在管面積過億的頭部物企,并背靠極具增長潛力的地產母公司。

        業內普遍認為,物業板塊的 IPO 高潮成為板塊調整的直接誘因。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向時代財經表示,物業行業的基本面和競爭格局是靠并購來推動行業集中度、靠單個企業規??焖偕仙齺硗苿觽€股、推動公司成長性的。

        但如今大量物業股上市,紛紛開始進入跑馬圈地的階段,可供并購的優質第三方項目變得越來越少,在供需關系下價格只會愈來愈高,結果就是單靠并購的企業資本回報率越來越低,而光依靠地產母公司的內生生長速度又十分有限。市場對于物業股的成長性預期逐漸趨弱,進而帶動股價走低。

        “中國物業管理公司并不稀缺,物業管理公司的同質化程度較高。過去只是板塊缺乏可投資標的。但新股的大量上市改變了投資者的看法,簡單來看,四季度上市的比前三個季度總和還要多,這一概念的稀缺性已然消失,資本熱潮現在已經基本過去?!?/p>

        短期仍無法擺脫規模論

        當資本撤去,物業股規模的重要性進一步凸顯。近期上市打破“破法魔咒”的融創服務、金科服務均為在管面積過億的頭部物企,并背靠極具增長潛力的地產母公司。業界普遍的共識是,在很長一段時間內,物業行業的“規模論”仍將持續,但同樣也有不少人在期待,能有一家物企跑出一條新的業績增長路徑。

        物業行業資深專家金永宏認為,目前物業行業整體集聚效應還不夠明顯,還未形成絕對的品牌寡頭,以合約規模最大的碧桂園服務為例,目前合約面積7億多方,市場占有率還不足2%,規?;辽龠€有5年的路要走?!拔磥砦锲笞钣锌赡芘艹鰜淼倪壿嬍?,做大、做優、做平臺的三部曲?!?/p>

        但資本市場長期持續的規模論判斷同樣指向另一個問題,以增值服務背后極大的想象力贏得資本市場熱情的物業股,暫時還沒探索出一個新的利潤增長點。

        傳統而言,國內的物業管理普遍存在著“誰開發,誰管理”的現狀。這樣的好處在于,國內有房企背景的物企可以借房企開發擴張帶來的項目資源,承接大量優質項目,從而實現規模的快速擴張。上市物業公司關聯開發商銷售數據普遍較好,能有效保障其在管面積并帶動業績的大幅增長。

        但劣勢在于與利潤率較高的房地產開發業務相比,物業管理之前經常被房企視為成本中心,不以盈利為目的,一直從事著最基本的保修、保潔服務,缺乏效率優化和管理創新的動力,在多元業務探索、增加收入方面進展緩慢。

        國泰君安證券研報指出,目前國內物企90%的收入都源于基礎服務,大多數物企主營業務仍停留在物業管理價值鏈的低端,同質化的服務也使得物業管理行業競爭激烈,行業的凈利潤仍然處于較低水平,并未形成資產增值到租金提升的正循環過程。

        物業和社區經濟分析師黃昇認為,長遠來看,物業行業必須重構組織架構、突破固有思維模式才能在努力服務好小區業主及提高物業費收繳率的情況下,從傳統的“老四項”服務向社區生活平臺經濟轉型,這樣才能擁有更高的利潤空間。

        物管企業并非沒有意識到這一點,早在2014年,花樣年分拆彩生活赴港上市時,就已看上物業背后龐大的業主流量資源。但彩生活市值的長期低迷,也在一定程度上說明這部分資源難以靠物業公司自身進行活化利用。

        目前而言,物企的數字化轉型升級仍主要聚焦在基礎服務層面,通過科技介入搭建系統平臺減少重復勞動,降低人力成本提高毛利率。

        但值得注意,開始有越來越多的物企,諸如卓越商企服務、世茂服務、恒大物業等拉來騰訊、阿里等互聯網巨頭做戰投,初步嘗試借助互聯網企業進行數字化運營,合謀挖掘社區用戶。線上線下的進一步融合將是大勢所趨,聯手互聯網巨頭的物企或能在增值服務方面找到全新的盈利方向,向高效集約型現代服務業的逐步轉變。

        來源:時代財經

        原標題:上市物管企業已突破37家,最高市盈率達83倍,但也迎來了“分化春秋”

        本文為轉載內容,授權事宜請聯系原著作權人。
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