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        先收購再分拆,越秀物業也開始準備上市了

        “越秀地產此番收購至少可以助其在本地打幾場漂亮仗,但對外擴張還需要謀定而后動?!?/p>

        圖片來源:海洛創意

        記者| 陶婷

        從年初到年底,越秀地產對分拆越秀物業上市的態度逐漸明晰。11月23日的一則公告,揭開了越秀物業講述資本故事的第一幕。

        越秀地產公告稱,公司正考慮分拆物業管理業務獨立上市。值得注意的是,越秀地產同時發布以2.82億元的代價收購廣州地鐵環境工程有限公司及廣州地鐵物業管理有限責任公司各67%的股權。

        這兩家物業公司原屬于廣州地鐵集團旗下,交易完成后,越秀物業將積累營運和管理列車停放處及列車站的經驗,并參與類型相近物業的物業管理項目招標程序,也有利于物業公司可能分拆。

        據悉,去年廣州地鐵集團獲得越秀地產19.9%股份,成為其第二大股東,進一步開展“軌交+物業”的戰略模式,以穩健自居的越秀地產似乎找到了新的彎道超車的機會。

        去年,越秀地產收購品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚等3個“軌道+物業”項目。同時表示,公司目標是未來每年獲取1-2個軌交項目,每年新增土地儲備約100萬平方米。

        如今二者在物業板塊達成新的合作,也不失為越秀地產繼續多元化布局、推動越秀物業上市的重要一步。

        當然,先整合再分拆上市的套路早已不新鮮,但管用。

        “前期地產公司通過現金收購優質的資產,后期通過內部的重組合并,把一些相當優質的資源注入到需要分拆上市的物業公司主體當中,在提高估值得同時,也有利于吸引頭部基金的內部認購,而且能夠大大提高物業上市以后的市盈率?!蔽飿I和社區經濟分析師黃昇認為。

        越秀物業成立于1992年,原為廣州城建開發物業有限公司,現屬于越秀集團旗下、越秀地產控股子公司。

        1994年,越秀物業開發了全國首套物業管理計算機軟件“物業通”,開創物業管理信息化的先河。2017年起正式更名為“廣州越秀物業發展有限公司”,并開始布局全國。

        在今年物業上市大潮的推動下,越秀物業意圖赴港上市早有跡可循。

        根據天眼查APP,今年7月,越秀物業進行了一番人事調整——杜鳳君和張向國退出董事之列,毛良敏和吳嘉濱成為董事。吳煒擔任董事長,毛良敏兼任董事、總經理。

        其中,毛良敏是今年新引入的職業經理人,在物業領域已有20多年的經驗,曾在深圳之平物業當副總裁,現為越秀物業總經理。

        4個月后,越秀物業股權結構發生改變。從原來由廣州市城市建設開發有限公司和遠大國際有限公司分別持股5%和95%,轉變為由遠大國際有限公司百分比持股。

        據悉,廣州市城市建設開發有限公司由雅康投資持股95%,其實控人則是越秀地產董事長林昭遠。

        所有的舉動都在為越秀物業上市鋪路,但回歸公司本身,其規模在上市的幾十家物企中并不樂觀,屬于尾部企業。

        年初,越秀地產的管理層曾透露,越秀物業營收約9億元,布局14個城市,在管面積2100萬平方米。

        根據官網表述,截至目前,越秀物業的業務覆蓋全國20多個城市,形成了以粵港澳大灣區為核心,以長三角、環渤海、中部地區為重點全國性布局,承接項目近200個,合約面積超過4000萬平方米。管理項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、商業綜合體、大型場館、工業園區等多種業態。

        “正因為規模不夠大,所以才采取了先收購擴大規模再分拆上市的策略?!敝袊髽I資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴界面記者。

        除此之外,越秀物業也在涉足智能化管理領域。今年4月,越秀物業與阿里云、浙江大華股份簽訂框架合作協議,組建“人工智能實驗室”。

        毛良敏也曾表示,要利用人工智能、大數據、物聯網等技術,實現技術替人、技術助人、提供更有溫度的服務,全面支撐社區多業態運營。

        不過,以目前物企的發展模式來看不難推論,越秀物業的規模拓展也是高度依賴母公司。其母公司越秀地產近年來的表現雖穩中有漲,但只能用“中規中矩”來形容。

        今年上半年,公司實現營業收入237.1億元,同比增8.8%。毛利率約28%,同比下降2個百分點。歸屬于股東凈利潤19.9億元,同比增6.7%。

        銷售額來看,去年越秀地產累計合同銷售金額約為人民幣721.1億元,與曾經的千億目標相去甚遠。今年上半年,公司錄得合同銷售額375.6億元,同比上升1.8%,完成全年合同銷售目標802億元的46.8%。

        土儲方面,大灣區仍然是越秀地產安居之地。

        截至今年上半年,越秀地產2363萬平方米的總土儲中有53.9%位于大灣區。今年下半年其在廣州、重慶、佛山、成都增加6幅土地,大灣區面積占比超過6成。

        雖然與廣州地鐵集團結成“一家人”后有助于越秀地產各項業務的提升,但不可否認的是,越秀地產多年的土儲分布狀況及廣州地鐵的城市局限性,以及“軌道+物業”戰略模式的重資產屬性等現實問題仍存在,未來越秀物業跟隨越秀地產走向全國還需要時間。

        如業內人士所述,“越秀地產此番收購至少可以助其在本地打幾場漂亮仗,但對外擴張還需要謀定而后動?!?/p>

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