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        市場下行壓力增加,哈爾濱打響“救市”第一槍

        哈爾濱只是東北地區樓市的縮影,受整個東北地區市場下行壓力影響下,因城施策的“救市”勢在必行。

        文 | 丁祖昱評樓市

        過去幾個月,全國樓市似乎仍然沉浸在過熱的氛圍中,杭州、深圳等地樓市“打新”亂象頻出,熱點二三線城市紛紛出臺抑制政策。但隨著市場進入年底沖刺階段,市場面臨下行壓力,不少城市陸續出臺“救市”政策,也成為樓市“分化”過程中不可忽視的另一面。

        已進入寒冬的東北城市哈爾濱將印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》,明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。此外,廣東清遠也發布類似“救市”政策。

        事實上,哈爾濱“救市”背后是折射出整個東北地區樓市疲軟真相。過去幾年,東北地區商品房成交面積在2017年達到頂點,隨后成交規模持續走低,國家統計局數據顯示,2019年全年銷售面積達到7503萬平方米,同比微降,銷售金額突破至5899億元,達到歷年峰值,整體市場表現好于預期。2020年疫情突襲,加速東北樓市下滑,成交量價已連續數月下降,市場下行壓力可見一斑。

        哈爾濱打響“救市”第一槍

        哈爾濱只是東北地區樓市的縮影,受整個東北地區市場下行壓力影響下,因城施策的“救市”勢在必行。

        圖:2015年至2020年前10月東北地區商品房量價走勢

        據媒體報道,黑龍江省哈爾濱市將印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》,鼓勵房企讓利銷售,由此打響鼓勵房企降價第一槍。哈爾濱住建局工作人員的回應印證了消息的真實性。

        具體來看:信貸政策方面,支持銀行對居住用途的公寓給予與住宅同等的貸款政策;公積金政策支持力度加大,支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款,實現異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策;靈活就業人員連續繳存公積金6個月即可申請貸款。

        銷售方面,支持并鼓勵房企讓利給購房群眾,在此基礎上,對援鄂人員、抗疫受表彰人員等特殊貢獻群體購房的,予以購房更加優惠的政策;對新建商品房銷售下行壓力較大的區及縣(市),及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況,積極引導和鼓勵企業根據市場情況,采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。

        不僅哈爾濱在救市,房價已經連續下跌4個月了,整體來說也橫盤了4年的中部大城市鄭州也加入其中。近日,鄭州市政府發布《鄭州市人民政府辦公廳關于印發鄭州市儲備土地綜合開發實施細則(試行)等3個文件的通知》,鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式,確需實物安置的,實物住宅安置面積不超過人均70平方米,時隔四年后鄭州再度重提“鼓勵貨幣化安置”,提振樓市。

        此外,廣東清遠也發布相關“救市”政策,未來或將有更多城市加入。

        哈爾濱新房庫存高企,去化周期超23個月

        實際上,哈爾濱樓市只是一個縮影。在此之前,哈爾濱已有不少開發商開啟“搶收”模式,主動降價銷售。

        哈爾濱當地一位房產中介盧錫慧向我們介紹,大部分今年開盤的新項目都在打折、讓利,并表示“今天的”價格已經比開盤時便宜了大幾千。

        按照盧錫慧的說法,早在今年“十一”黃金周期間,不少當地品牌房企就開始加碼促銷了?!皣鴳c有國慶的活動,雙十一又有雙十一的活動,就算沒有什么特別的日子,開發商也能‘創造’節日來促銷?!?/p>

        具體項目而言,位于哈爾濱的龍江恒大文化旅游康養城開盤時就曾出現“搶房潮”。從案場視頻來看,大屏幕打出九八折、八五折等促銷字樣,帶著口罩的看房者絡繹不絕。據恒大方面透露,截至開盤當天下午1:30銷售額已超20億元。

        盡管開發商使出渾身解數“花樣”讓利,但哈爾濱市場的整體表現仍然差強人意。

        據國家統計局公布的10月70個城市新建商品住宅銷售指數數據顯示,10月哈爾濱新房、二手房價格同比漲幅較上月均有回落。哈爾濱10月份新建商品住宅銷售環比上漲0.1%,同比上漲2.8%;其中哈爾濱二手房價環比下跌0.4%,跌幅位居全國第二,自今年6月以來,哈爾濱二手房價已經連續5個月環比下跌,其中,9月更是領跌全國。

        今年10月,哈爾濱商品房市場的銷售量、銷售額均現下滑。據房地產市場10月監測報告,10月份哈爾濱市六區商品房成交6534套,成交面積62.90萬平方米,同環比分別下跌11.53%和13.5%;成交均價環比下跌0.36%,同比下跌5.95%。去年11月以來,哈爾濱房地產市場持續呈現供大于求的態勢。今年1-10月,哈爾濱商品房月均成交額只勉強達到2019年月均成交額的63%,市場恢復仍顯乏力。

        圖:2019年1月-2020年10月哈爾濱商品房市場供求套數走勢

        從庫存來看,哈爾濱全國百城庫存去化周期也位于低位,從住宅成交走勢來看,哈爾濱住宅成交量出現了連續4個月的下滑,克而瑞數據顯示,截至10月底,哈爾濱市商品住宅去庫存周期達到23.1個月,新房存銷比在克爾瑞重點監測的一百個城市中排名第6,僅低于景德鎮、日照、包頭、北海和漳州。

        由于早期土地供應大幅放量,哈爾濱市場一直處于供過于求的狀態,雖然近年來土地供應規模已大幅收縮,但長期供需比依然維持高位。

        2020年前三季度哈爾濱住宅用地成交規模已超過800萬平方米,較去年全年漲幅超過50%,主要是由于深哈產業園區、東北亞國博城等新片區規劃發展,騰出大量住宅用地空間,未來庫存壓力依然不小。

        40城庫存壓力大,三類城市風險增加

        具體到城市而言,有三類城市去化壓力加大,存在庫存風險。

        克而瑞研究中心通過對60個重點城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進行對照分析認為,狹義商品房庫存去化周期超過12個月的城市存在庫存風險,廣義土地庫存去化周期超過5年的城市未來庫存風險更大,并結合二者庫存絕對值,篩選出40個庫存較高城市,大體可細分為三類。

        短期、長期庫存雙高城市,以日照、太原、大連、寶雞為代表,這一類城市不僅商品房消化周期在12個月以上,而且土地消化周期均超過5年。

        短期庫存較高城市則包括桂林、天津、洛陽、蕪湖等城,這一類城市土地消化周期均低于5年,但商品房消化周期均超過12個月,其中桂林、北海已升至40個月以上。

        另有部分城市存在一定潛在庫存風險,如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等,不僅狹義商品房去化周期達到高庫存城市范疇,而且這一類城市由于近年成交較多土地,形成新房供應后將產生較大存量壓力商品房、土地有較大庫存規模,如青島、沈陽等商品房庫存體量均在2000萬平方米左右,未來如新房銷售遇冷,庫存風險將急劇惡化。

        事實上,盡管疫情突襲,中央政策層面繼續堅持“房住不炒”的定位,落實城市主體責任。

        地方政策整體維穩,樓市過熱、房價漲幅居前的城市將升級調控,而對于返鄉置業占全年銷售比重大、樓市本就蘊藏風險隱患的壓力城市而言,疫情更是加劇了市場下行的壓力,同時,地方財政支出激增,土拍延期又導致政府性基金收入驟減,無論是出于刺激經濟增長還是填補財政缺口的需要,都會以來房地產刺激經濟。

        需要警惕的是,地方政府再走全權依托房地產刺激經濟的老路,只是治標不治本。我們認為,地方政府首先應當承擔地方主體責任,“因城施策”的前提以落實“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”為目標,擺脫對房地產的過度依賴,保持定力渡過疫情后短暫恢復期、經濟結構調整陣痛期。

        出于“穩預期”的需求,壓力二三線城市有望“因城施策”,從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。具體而言,那些人口長期凈流出、市場需求相對羸弱乃至房地產庫存高企的壓力城市,將在土地出讓及房地產交易環節給予支持。

        來源:丁祖昱評樓市

        原標題:市場下行壓力增加,哈爾濱打響“救市”第一槍

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